カテゴリー別アーカイブ: 住宅ローン

2018年度の茨城県住宅ローン事情

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

この1週間風の強い日がありましたが、皆さんのお家に被害はないでしょうか?

強風の被害で屋根瓦が壊れた、外壁がはがれたなどの被害がある場合は、

火災保険の支払い対象になる可能性があります。

 

被害にあった方はお気軽にお問い合わせください。

 

さて、今日は新年度を迎えたことで今一度茨城県の住宅ローン事情について

お話したいと思います。

通常金融機関は毎年4月に商品や仕組みの改定が行われますが、

果たして今年はどうだったでしょうか?

 

結論から言うと変わってないです(笑)

 

相変わらず茨城県の第一地銀のJ銀行はガン団信の標準付帯を続けています。

つくば市中心部に本店のあるT銀行は東日本大震災の被災者支援ローンも変わらずに続いています。

 

茨城県の方は地銀とネット銀行の商品をよく比較検討し、

ご自身の住宅ローンを決めるようにするといいかなと思います。

 

新築の方は上記のように銀行を選んでいただければよいのですが、

見直し・借り換えの方も同じ条件で銀行を選んで大丈夫です。

 

ただし、見直し・借り換えの方は金利引き下げ作戦も併せて検討してください。

金利引き下げ作戦というのは、

現在借りている銀行に対して金利の引き下げ交渉を行うというものです。

茨城県の場合、ほとんどの金融機関で交渉に応じてくれます。

 

引き下げが成功した場合、借り換える時に発生する諸費用は基本的にかかりません。

条件変更手数料として1万円ほどはかかりますが、

借り換えの際の諸費用と比べれば微々たるものですね。

 

金利の引き下げは知らない方が多いので、

住宅ローンで損をしている方は茨城県に限らず相変わらず多いです。

新年度ということで、住宅ローンも見直ししてみてはいかがでしょうか?

なお、金利の引き下げにもコツがあり、最下限まで下げるためにはスキルも必要ですので、

興味のある方はお気軽にお問い合わせください。

 

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フラット35の団信と生命保険の収入保障保険を比べてみた

こんにちは!

ツナリバ代表の栗山です。

 

すっかり春ですね。という書き出しを考えていましたが、今日は冬に逆戻りです。

冬物のクリーニングはもう少し待った方がよさそうです。

 

さて、先週のメルマガでは「疾病団信」についてお届けしましたが、

今回はフラット35の団信代わりに民間の生命保険商品である

収入保障保険に加入するとどうなるの?

という点をお届けします。

2018年4月から各社改定される保険料をもとに比べてみました。

 

それでは行ってみましょう!

 

 

フラット35は任意加入の団信ですから、

民間の生命保険と総額を比較して加入することをおススメいたします」

こんなセールストークを保険屋さんはよく使いますが、正解と言えば正解ですし

間違いと言えば間違いです。

聞いたことのある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 

フラット35の団信は昨年の9月まで、毎月の返済とは別払いで、しかも年払い。

10月の改定後は毎月の返済に組み込みとなり、保険料も値下がりしました。

しかし、年齢によって保険料が変わることはありません。

もちろん民間の生命保険は若ければ若いほど保険料が安いです。

 

そこで年齢の若い方がフラット35を借りる際には、

先ほどのセールストークで収入保障保険を進める方が多かったのですが、

2017年10月改定でフラット35の団信が値下がりしたため

以前より提案できる年齢層が狭くなりました。

 

例えば30歳の男性が2018年3月にフラット35・返済期間35年で3,000万円借りたとします。

2018年3月の金利は1.36%ですが、団信に加入しないと0.2%下がります。

団信付き(1.36%)
毎月返済額:89,811円(利息合計:6,650,533円)

団信無し(1.16%)
毎月返済額:86,941円(利息合計:5,630,333円)

団信の総額は1,020,200円

ということで35年間で総額102万円ほどが団信保険料となります。

 

これを収入保障と比べてみると

某損保系生保の収入保障保険

30歳男性・保障月額9万円で35年間

非喫煙者・健康体特約を付けた場合

月払い:2,754円

35年間の総額:1,156,680円

となりフラット35の団信に保険料で負けます。

 

計算してみたところ27歳男性で非喫煙者・健康体特約が使えた場合

35年間総額で1,009,260円となるため、男性に限って言えば27歳以下の方

でないと、民間の生命保険での代替えは難しかったのが2018年3月まででした。

 

ところが先にもお伝えしたように、4月から保険料が改定となり

死亡保険は各社5%~10%程度の値下げとなります。

この新保険料もとに計算すると以下のようになります。

 

某損保系生保の収入保障保険

30歳男性・保障月額9万円で35年間

非喫煙者・健康体特約を付けた場合

月払い:2,142円

35年間の総額:899,640円

3月までの保険料と比べるとフラット35の団信に保険料で勝つことが出来ます。

ちなみに男性に限って言えば32歳くらいが分岐点でした。

 

いかがだったでしょうか?

保険料改定により団信を選択できる年齢層が広がったと思います。

 

ですが、フラット35の団信は10月改定から保障範囲も広くなりましたので

保険料だけの単純比較では説明できない部分もあるかと思います。

また、収入保障保険も各社から様々な商品が販売されていますので、

自分自身のライフプランをよく考え、最適な団信を選択してください。

 

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疾病団信加入のススメ

こんにちは!

ツナリバ代表の栗山です。

 

全国各地で春の嵐が吹き荒れていますが、皆さんのお宅は大丈夫でしょうか?

強風の被害で雨漏りや外壁の剥がれ等が発生した場合は、火災保険の支払い対象に

なる可能性がありますので、お気軽にご相談ください。

 

さて、今日のブログでは団信についてお話します。

意外と知らない普通の団信と疾病団信その違いと、疾病団信をおススメする理由についてです。

それでは行ってみましょう!

 

『団信』については皆さんご存知だと思います。

住宅ローンを借りている方に万一のことがあれば、保険が下りて残されたご家族は

住宅ローン返済から解放されるという保険で、ほとんどの金融機関で強制加入かつ

保険料は金融機関負担です。

以前にもブログで団信の凄さについてお話しましたが、今回は疾病団信について掘り下げてお話し

ます。

 

団信は、死亡・高度障害以外にも契約者が負担すれば、

ガンと診断・三大疾病で所定の状態に該当した場合でも保険金が支払われるものがあります。

経験上これらの疾病団信に加入している方は少ないのが現状です。

 

例えば住宅ローンの残債が3,000万円だったとします。ガン団信に加入していた場合

もし、がんと診断されたら3,000万円の住宅ローンは無くなります。

がんの治療をしながら住宅ローンを返済していくというのは、

なかなか大変なものだと思います。当然、家計のキャッシュフローは急速に悪化します。

傷病手当金で家族の生活費は何とかなるかもしれませんが、住宅ローンの返済までカバーするのは

厳しいと思います。

よくあるガン保険の販売話法で「3人に一人ががんで亡くなり、2人に一人ががんになる」

というものがありますが、それだけ確率の高いモノに対する備えを

わずか金利に+0.2%(商品によります)程度で付帯できるのですから、

非常にお客様のためになると考えます。

 

中には金利上乗せなしでガン団信が付いてくる商品も存在します。

*茨城県の場合(千葉県の一部と埼玉県の一部も含みます)はガン団信無料の銀行がありますので活用できます。

 

仮に3,000万円の保険金が支払われるガン保険があったとしても、

その保険料はいくらになるでしょうか?

住宅ローンの借入金額にもよりますが、

金利に+0.2%程度以上の負担であることは確実です。

 

ネットで検索すれば疾病団信はたくさん出てきますが、

どのような状態の時に、ローンの残りがどのくらい無くなるのか?

をきちんと見極め、賢く住宅ローンを組んでください。

 

疾病団信に加入した場合は、生命保険も削減できるので

結果的に家計の負担が減るケースが多いです。

余計な支出は出来るだけ抑え、かと言って備えも怠らず、残ったお金は運用。

私のプラン提案の根底にあるものです。商品選択は慎重に行うことをおススメします。

 

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住宅ローンの仕入れ価格から見る今後の金利動向

こんにちは。

ツナリバ代表の栗山です。

 

平昌オリンピックが盛り上がっていますね。

日本から近い韓国での開催ということで、眠い目をこすりながら夜中に見る必要がない

ということで毎日楽しく観戦しています。

 

さて今日は私が理事長を務める、一般社団法人日本住宅ローンコンサルティング協会

プロ向けメルマガで配信した記事を元に、皆様へ住宅ローンの仕入れと今後の金利動向について

お届けします。

 

このブログを購読していただいている方の中には、

企業経営者の方もいらっしゃると思いますが、金融機関から融資を受けている。

または受けた経験をお持ちの方も多いのではないでしょうか?

 

住宅ローンと事業資金ローンはそもそも別物です。

別物なのですが、貸してくれる先は同じ銀行をはじめとした金融機関です。

 

某地方銀行の支店で聞いた話ですが、皆さんに貸すためのお金を調達するために

かかっている金利(仕入れ費用)は現在1%弱だそうです。

そして事業資金の実行金利の平均は1.7%ほどだそうです。

1%弱で仕入れて、1.7%で貸す。

一見すると儲かりそうですが、住宅ローンはどうでしょうか?

 

ネットで検索すればすぐにわかることですが、1%以下で貸し出している金融機関がとてもたくさん存在しています。

調達金利よりも低い金利で貸していたのでは、儲かるどころか赤字です。

 

もちろんこれは某地銀の話ですので、すべての銀行に当てはまる事ではありません。

 

例えばネット銀行はコストが地銀と比べ低いので、調達金利も低くなります。

とは言っても団信の保険料を考えたら、0.439%とかは異常ですね。

手数料でなんとかやっていけるが、利鞘では稼げない状況です。

 

現在の金利情勢は相変わらず異常だと考えますが、異常なことはやがて正常に戻ります!

これからの金利についても、自ずと見えてくるのではないでしょうか。

短期的に上がることは無いと思いますが、住宅ローンは長期の返済です。

しっかしとしたプランを持って、スタートしてください!

超低金利の今はまさに借り時・見直し時ということは間違いないですね。

 

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10月からフラット35が変わりました

こんにちは。

K2FP事務所の栗山です。

 

大型の台風が関東に上陸しましたが、皆さんのお家に被害はなかったでしょうか?

台風の強風による雨漏りや、床上浸水等の被害に遭われた方は火災保険の支払い対象になる場合がありますのでお問い合わせください。

久しぶりの更新となってしまいましたが、今回のブログは10月から仕組み改訂されたフラット35について書いていきます。

 

今回の改訂で大きく変わった点は下記の通りです。

①団信保険料の値下げ

②団信の仕組み改良

以上の二点です。

 

①団信保険料の値下げとは

フラット35と民間金融機関(〇〇銀行)の住宅ローンの大きな違いの一つなのですが、フラット35の団信は任意加入(入るかどうかをこっちで決められる)です。一方、民間金融機関は団信強制加入となっています。

任意加入ということは団信の保険料を自分で払うしかありません。対して民間金融機関は保険料を貸す側が負担してくれます。

この自腹を切るしかない団信保険料がそれなりに高かったのです。その保険料は次の式で成り立ちます。

借りている金額×0.358%=団信保険料

例えば

3000万×0.358%=107,400円(1年分の年払い)

もちろん借りている金額に対して掛け算して行くので、年数が経ち残りのローンが減ってくれば保険料も下がっていきます。ただし、総額で比較すると40歳未満でタバコを吸わない人は生命保険で代用した方が安かったりしました。

 

というのが2017年9月までのフラット35団信の保険料だったのですが、これが値下がりしてさらに毎月の返済に組み込まれるようになりました。

 

わかりやすく先ほどと同じ3,000万円を借りた場合を例にしたのが以下の表です。

 

2017年9月 2017年10月
金利 1.08% 1.36%
団信非加入時 1.08% 1.16%
団信加入時実質金利 1.438% 1.36%
3,000万円を35年間で借りた場合の毎月返済額 85,808円 89,811円
35年間の団信総額 1,982,600円 1,681,260円

 

表の通り新しい団信のほうが安くなっています。さらに今までは年払いだった保険料が毎月払いに変わりました。

任意加入という条件は変わりませんので、フラットの団信に入らないという選択もありますが、その際は金利から0.28%引かれるわけではなく、0.2%引きとなりますのでご注意ください。

 

②団信の仕組み改良とは

すでにお伝えしたように団信保険料は実質値下げとなりましたが、値下げしたにもかかわらず保障内容は改良されています。詳しくは下記リンクをご覧ください。

http://www.flat35.com/topics/topics_201703_danshin.html

これまでは団信契約者(ローンを借りている名義人)が亡くなるか、高度障害に該当しないと保険金が支払われませんでした。

今度の新団信では亡くなってしまった時と高度障害に加えて、身体障害でも保険金が支払われるように改良されました。個別の症例についてここでは省略しますが、保障内容が良くなったにもかかわらず、保険料が値下げというのは中々にお得です。

 

これまでフラット35は競合していた民間金融機関の全期間固定商品に実質金利で負けっぱなしでしたが、団信保険料の値下げと保障内容の改良で十分戦える商品となりました。

相変わらず審査対応も柔軟なようですので、これから住宅ローンの見直しや新築・新規購入を検討中の方はフラット35も候補に入れてみてください。

 

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