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変動金利の定価

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

桜が咲きました。春ですね~。今年は両親を連れてお花見に行ってこようとおもいます。

ちなみに茨城県は3月末には満開になるようです。

 

さて今日は、住宅ローン利用者永遠の課題。

変動vs.固定どちらがいいの?2019春をお届けしようと思っていましたが

「固定金利はわかるけど、変動金利ってそもそも何が変動するの?」

という質問をよくいただくので、今日はそこを解説していきます。

 

これから住宅を購入する方はおそらくほとんどが消費税10%で購入することになると思います。

住宅ローン減税の延長や、すまい給付金の受給者拡大など何かと救済措置が取られていますが、

住宅ローン利用者最大の敵は金利の上昇であることに間違いはありません。

 

金利が上昇した場合、返済総額が上がってしまうのが変動金利なのですが、

そもそもの仕組みをご存じない方が結構いらっしゃるので改めて解説します。

 


 

モノには何でも「定価」というものがあります。

例えばコンビニでペットボトルのお茶を買うと商品にもよりますが、150円(定価)くらいします。

一方、スーパーで買うと100円を切っていたりします。

スーパーは定価から50円引いてくれているわけですね。

買うものは同じでも買う場所・お店によって売値が異なる。

 

変動金利にも同じことが言えるのです。

ネットで検索すると0.5%なんていう商品もありますが、あれは定価から値引きされた金利です。

では、変動金利の定価はどのくらいかというと、金融機関により多少の違いはありますが、

おおむね2.475%です。

 

定価(基準金利)2.475%-値引き(優遇金利)1.975%=0.5%

 

こんな仕組みであの低い金利は出来ているわけです。

では、上昇するかもしれない金利というのはどこの部分を言っているのでしょうか?

答えは、定価(基準金利)部分が上昇するかもしれないと言われています。

 

変動金利を借りた場合、金融機関とお客様は

「どんなに定価(基準金利)が上がっても、約束した値引き(優遇金利)は変わりません」

ということになります。

金融機関からすると

「定価(基準金利)が上がってもきちんと返してくださいね。定価はこちらで決めますから」

いい方は悪いですが、こんな仕組みです。

住宅ローンの相談をされる方に、今のような話をすると大体の方がご存じないことが多いです。

ちょっと怖いですね…。

 


 

では、上がるかもしれないと言われている定価(基準金利)はいつ上がるのか?

ということになりますが、こればかりは分かりません。

各金融機関は短期プライムレート(通称短プラ)という金利を基準に

住宅ローンの定価(基準金利)を決めていますが、今のところ主要銀行の短プラは

10年間変わっていません。このまま変わらなければ変動金利は美味しいですが、

住宅ローンは長期に渡って返して行くものですので、

将来的に金利の上昇は可能性としてあることは事実です。

 

他にも変動金利には5年ルールや125%ルールなどもありますので変動金利を検討されている方で

詳しく知りたい方はご相談頂ければと思います。

 

最後によくある質問として「栗山さんが家を建てるなら変動と固定どっちを選びますか?」

ということを聞かれますが、今すぐに3000万円以上の家を建てるのであれば

全期間固定を迷わず選択します。

もし、田舎で土地込の中古住宅1000万円くらいであれば変動を選択します。

 

ご自身の年収と購入予定・借り入れ予定の金額を把握し、どこまでリスクを背負えるかが

変動と固定を決めるうえで重要だと考えます。変動=ダメということでは無いので、

人によってベストは違うと考え商品選択をしてください。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

ツナリバへ相談する!

金利の重さ知ってましたか?

 

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

GWが近づいてきましたが、皆さんの予定はいかがでしょうか?

私はほぼ連日お客様の住宅ローン相談で関東圏内を飛び回る予定です。

4月に入り若干金利の下がった銀行もあるので、お客様への提案も

力が入りますね。

 

さて今日は金利の重さについて書いていこうと思います。

私のセミナーを受講された方はご存知だと思いますが、

金利1%の違いは超重たいです。

 

それでは行ってみましょう!

 

金利の重さって何?と思うかもしれませんが、

2018年4月現在の全期間固定金利は何%かご存知ですか?

 

答えは1.35%です。(フラット35の場合)

 

では、1.35%で3,000万円を35年間借りた場合の返済総額はいくらでしょう?

 

答えは3,766万円です。利息は35年間で766万円となるわけです。

 

もし、1.35%の金利が1%上がり2.35%となったらいくらくらい上がるでしょうか?

 

答えは4,403万円で、利息は1,403万円となります。

 

1%の差を計算すると

1,403万円ー766万円=637万円

1%金利が違うだけで637万円もの差が生まれるわけです!

 

 

詳しい方はきっと「1%も違うなんてそうそうあることじゃない」

と言うかもしれません。

ですが、1%で637万円違うということは、0.1%で約63万円の差ということになります。

63万円という金額を高いと取るか安いと取るかは人それぞれですが

私にとって63万円は大金という感覚です。

 

ちなみに、茨城県のJ銀行とT銀行を比べると

借り換え金利の変動に限った場合、2018年4月現在J銀行が0.1%低いです。

だからJ銀行がいいという訳ではありませんが、

住宅ローン商品の選び方ひとつで63万円損する可能性があるわけですから

金利は重いという訳です。

 

余談ですが私も昔お世話になったことのある消費者金融の

標準的な金利である18%を先ほどの条件で計算すると

1億8936万円返すことになります。3,000万円が1億8936万円になるわけですから

高金利というのは恐ろしいですね(笑)

 

皆さんも住宅ローンを選ぶ際はまず金利を比較するところから始めてください。

ただし、各銀行のHPに書かれている金利が全てではありませんので

くれぐれもご注意ください。

人によってHP記載の金利より低い金利で借りられることがあります。

詳しくは下記よりご相談ください。

 

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2018年度の茨城県住宅ローン事情

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

この1週間風の強い日がありましたが、皆さんのお家に被害はないでしょうか?

強風の被害で屋根瓦が壊れた、外壁がはがれたなどの被害がある場合は、

火災保険の支払い対象になる可能性があります。

 

被害にあった方はお気軽にお問い合わせください。

 

さて、今日は新年度を迎えたことで今一度茨城県の住宅ローン事情について

お話したいと思います。

通常金融機関は毎年4月に商品や仕組みの改定が行われますが、

果たして今年はどうだったでしょうか?

 

結論から言うと変わってないです(笑)

 

相変わらず茨城県の第一地銀のJ銀行はガン団信の標準付帯を続けています。

つくば市中心部に本店のあるT銀行は東日本大震災の被災者支援ローンも変わらずに続いています。

 

茨城県の方は地銀とネット銀行の商品をよく比較検討し、

ご自身の住宅ローンを決めるようにするといいかなと思います。

 

新築の方は上記のように銀行を選んでいただければよいのですが、

見直し・借り換えの方も同じ条件で銀行を選んで大丈夫です。

 

ただし、見直し・借り換えの方は金利引き下げ作戦も併せて検討してください。

金利引き下げ作戦というのは、

現在借りている銀行に対して金利の引き下げ交渉を行うというものです。

茨城県の場合、ほとんどの金融機関で交渉に応じてくれます。

 

引き下げが成功した場合、借り換える時に発生する諸費用は基本的にかかりません。

条件変更手数料として1万円ほどはかかりますが、

借り換えの際の諸費用と比べれば微々たるものですね。

 

金利の引き下げは知らない方が多いので、

住宅ローンで損をしている方は茨城県に限らず相変わらず多いです。

新年度ということで、住宅ローンも見直ししてみてはいかがでしょうか?

なお、金利の引き下げにもコツがあり、最下限まで下げるためにはスキルも必要ですので、

興味のある方はお気軽にお問い合わせください。

 

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住宅ローンの仕入れ価格から見る今後の金利動向

こんにちは。

ツナリバ代表の栗山です。

 

平昌オリンピックが盛り上がっていますね。

日本から近い韓国での開催ということで、眠い目をこすりながら夜中に見る必要がない

ということで毎日楽しく観戦しています。

 

さて今日は私が理事長を務める、一般社団法人日本住宅ローンコンサルティング協会

プロ向けメルマガで配信した記事を元に、皆様へ住宅ローンの仕入れと今後の金利動向について

お届けします。

 

このブログを購読していただいている方の中には、

企業経営者の方もいらっしゃると思いますが、金融機関から融資を受けている。

または受けた経験をお持ちの方も多いのではないでしょうか?

 

住宅ローンと事業資金ローンはそもそも別物です。

別物なのですが、貸してくれる先は同じ銀行をはじめとした金融機関です。

 

某地方銀行の支店で聞いた話ですが、皆さんに貸すためのお金を調達するために

かかっている金利(仕入れ費用)は現在1%弱だそうです。

そして事業資金の実行金利の平均は1.7%ほどだそうです。

1%弱で仕入れて、1.7%で貸す。

一見すると儲かりそうですが、住宅ローンはどうでしょうか?

 

ネットで検索すればすぐにわかることですが、1%以下で貸し出している金融機関がとてもたくさん存在しています。

調達金利よりも低い金利で貸していたのでは、儲かるどころか赤字です。

 

もちろんこれは某地銀の話ですので、すべての銀行に当てはまる事ではありません。

 

例えばネット銀行はコストが地銀と比べ低いので、調達金利も低くなります。

とは言っても団信の保険料を考えたら、0.439%とかは異常ですね。

手数料でなんとかやっていけるが、利鞘では稼げない状況です。

 

現在の金利情勢は相変わらず異常だと考えますが、異常なことはやがて正常に戻ります!

これからの金利についても、自ずと見えてくるのではないでしょうか。

短期的に上がることは無いと思いますが、住宅ローンは長期の返済です。

しっかしとしたプランを持って、スタートしてください!

超低金利の今はまさに借り時・見直し時ということは間違いないですね。

 

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住宅ローン金利引き下げ交渉

こんにちは。

K2FP事務所の栗山です。

 

9月に入りましたが幾分過ごしやすくなってきましたね。この記事は相模原で書いていますが、今日は住宅ローン見直しセミナーの司会としてお招きいただきました。5名ほどの参加者でしたが、皆さん熱心にメモを取りお話を聞いてくださいました。やはり住宅ローンへの関心は高いですね。今日はそんな住宅ローンの金利引き下げ交渉のお話。

2~3年前から住宅ローンを借り換えするのではなく、今の金融機関に金利を引き下げてもらうように交渉するということがメジャーになりました。様々なブログで体験談のような記事がアップされています。「住宅ローン 金利交渉」といったワードで検索してみるとたくさん出てきますね。

 

ここでもう一度借り換えと引き下げ交渉の違いについてまとめます。

【借り換え】

A銀行で借りているローンの金利が高い

一方、B銀行は金利が低い

A銀行よりB銀行の方がトータルで払う利息が少なくて済むのでB銀行にローンを切り替える

審査結果により切り替えはできるが、諸費用が数十万ほどかかる

 

【金利引き下げ交渉】

A銀行で借りているローンの金利が高い

金利の高いA銀行に交渉して現在自分に適用されている金利を下げてもらう

銀行の規定や自分の状況にもよるが、交渉により金利が下がる。費用負担は数千円。

 

こんな感じですが、これだけで比べると引き下げ交渉の方が手間とかかるお金は少なくて済みます。最近、各金融機関とも傾向を見ていると引き下げ交渉に応じてくれる割合が上がってきたように思います。あくまで私のお客様の話ですが、以前だったらこれ以上下がらないだろうと思っていた最低金利を超えて下げてくれるような金融機関も出てきました。

それだけ各金融機関の競争が激しいということが言えますが、引き下げ交渉にもコツがあります。上から目線で下げろと言ってもなかなかうまくいきません。

また、手間とお金がかからないからと言って安易に引き下げ交渉するのも違います。きちんとライフプランを組んで自分に合った住宅ローンを理解してから見直しの各手段を実行していくべきです。

 

引き下げ交渉のコツはあくまで下手に出ること。そして、交渉材料をきちんと用意すること。この二点が非常に重要です。ご興味ある方はお問い合わせください。

 

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