こんにちは。

K2FP事務所の栗山です。

 

9月に入りましたが幾分過ごしやすくなってきましたね。この記事は相模原で書いていますが、今日は住宅ローン見直しセミナーの司会としてお招きいただきました。5名ほどの参加者でしたが、皆さん熱心にメモを取りお話を聞いてくださいました。やはり住宅ローンへの関心は高いですね。今日はそんな住宅ローンの金利引き下げ交渉のお話。

２~3年前から住宅ローンを借り換えするのではなく、今の金融機関に金利を引き下げてもらうように交渉するということがメジャーになりました。様々なブログで体験談のような記事がアップされています。「住宅ローン　金利交渉」といったワードで検索してみるとたくさん出てきますね。

 

ここでもう一度借り換えと引き下げ交渉の違いについてまとめます。

【借り換え】

A銀行で借りているローンの金利が高い

↓

一方、B銀行は金利が低い

↓

A銀行よりB銀行の方がトータルで払う利息が少なくて済むのでB銀行にローンを切り替える

↓

審査結果により切り替えはできるが、諸費用が数十万ほどかかる

 

【金利引き下げ交渉】

A銀行で借りているローンの金利が高い

↓

金利の高いA銀行に交渉して現在自分に適用されている金利を下げてもらう

↓

銀行の規定や自分の状況にもよるが、交渉により金利が下がる。費用負担は数千円。

 

こんな感じですが、これだけで比べると引き下げ交渉の方が手間とかかるお金は少なくて済みます。最近、各金融機関とも傾向を見ていると引き下げ交渉に応じてくれる割合が上がってきたように思います。あくまで私のお客様の話ですが、以前だったらこれ以上下がらないだろうと思っていた最低金利を超えて下げてくれるような金融機関も出てきました。

それだけ各金融機関の競争が激しいということが言えますが、引き下げ交渉にもコツがあります。上から目線で下げろと言ってもなかなかうまくいきません。

また、手間とお金がかからないからと言って安易に引き下げ交渉するのも違います。きちんとライフプランを組んで自分に合った住宅ローンを理解してから見直しの各手段を実行していくべきです。

 

引き下げ交渉のコツはあくまで下手に出ること。そして、交渉材料をきちんと用意すること。この二点が非常に重要です。ご興味ある方はお問い合わせください。

 

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こんにちは。

Ｋ2ＦＰ事務所の栗山です。

 

梅雨明けしていないにもかかわらず、連日の猛暑で体力が落ちています。特に最近はつくばも30℃を超える日が続いているのでキツイですね。

皆様も熱中症にお気をつけください。

 

さて、今回のブログは団体信用生命保険（通称：団信）についてです。

住宅ローンを借りる際に、必ず加入しなければいけない保険が団信です。一部、任意加入の住宅ローン商品もありますが、任意であったとしてもほぼすべての方が何らかの団信には加入します。

団信は住宅ローンを借りている人が亡くなってしまった場合や、事故や病気により重い後遺障害が残ってしまった場合、保険金が下りてローンの支払いが免除されるというものです。

 

団信は亡くなってしまった場合以外にも、ガンになった場合（ガン団信）、ガンも含む脳卒中、心筋梗塞になってしまった場合（三大疾病団信）であっても保険金が支払われる商品もあります。以前にこのブログでも団信を保険商品的に考えた場合すごいよねという話をしましたが、最近茨城県ではガン団信を無料で付けてくれる銀行が増えてきました。

常陽銀行さんや筑波銀行さんが最近では頑張ってガン団信込の住宅ローンに取り組んでいます。通常、銀行で住宅ローンを借りると団信は無料で入れます。団信の保険料は銀行が払ってくれるためです。

一方、ガン団信や三大疾病団信に入ろうとすると、借りる金利にプラス0.2%足されることがあります。「亡くなった時の団信はこっちで用意するけど、それ以上保障が欲しければ自腹切ってね」というのが普通でした。

 

ところが最近では「ガン団信も無料で付けるので是非うちで借りてください。金利も頑張ります」という銀行が増えています。茨城県に限ったことではなく全国的に団信を充実させた住宅ローンがどんどん出ています。金利競争の潰しあいで疲弊した結果、今度は団信競争になってきたのかなと思います。

 

まず、変動が固定か選んで、金利と団信で金融機関選んで、最後に保証料値切れるところはとことん値切るのが私のやり方ですが、団信が決め手になることも増えてきました。やはり、無料でガン団信は大きいです。見直しや、新築を検討中の方はぜひ団信にも目を向けることをおススメします。

 

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こんにちは。

K2FP事務所の栗山です。

 

つくば市は朝方雪が降っていました。幸い積もることはなかったですが、水戸のほうでは大雪のようで、10センチくらい積もっているようです。この記事はつくば市のスタバで書いていますが、さすがに今日はお客さんも少ないですね。

 

さて、今週はいくらまで借りられるの？というテーマで書いていきたいと思います。住宅を新築もしくは建売・マンションを購入する際大体の方が住宅ローンを利用しますが、一体金融機関はいくらまで貸してくれるかを皆さんはご存知でしょうか？

金融機関や年収によって違いはありますが、年間返済額が年収の30~35%まで貸してくれます。年間返済額とは（毎月の返済額×１２＋年間のボーナス返済分）のことです。

例えば3,000万円借りたとします。35年で返済する計画で金利は1.1%、ボーナス返済を利用しなかった場合、毎月返済額は86,091円となります。

年間返済額は86,091円×12か月＝1,033,092円です。

この例で行くと3,000万円借りるために必要な年収は約345万円ということになります。

 

年収に占める返済額の比率を返済比率と言いますが、この比率は住宅ローン以外に自動車ローンなども含まれてきます。

3,000万円の例で行くと、この方が自動車ローンを返済しており、月々1万円を自動車ローンに充てていたら、86,091円（住宅）＋10,000円（自動車）＝96,091円が毎月返済となり、年間返済額は1,153,092円。必要な年収は約385万円となります。

返済比率はローン審査の際に必ず計算されることになりますので、ご自身の返済比率をこの機会に計算しておきましょう。

 

ところで、30~35%貸してくれるからと言って、何の計画もなしにMAXで借りてはいけません。そんなことは皆さんもわかっていると思いますが、一体何%くらいなら無理なく返済していける比率なのでしょうか？

一般的には25%と言われています。ですが、あくまで一般的な数字です。住宅ローンを組まれる家庭によって、生活費・教育計画・老後計画は違います。特に家を建てたことによってお子さんを希望の学校に行かせてあげることができなかったり、老後にカツカツの生活が待っていたりでは、何のために家を建てたのかわかりません。

住宅ローンを組む、もしくは見直しををする前には必ずご自身の生活にあった資金計画を建てることを強くおススメします。

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こんにちは。

K2FP事務所の栗山です。

 

地元茨城から横綱が誕生しました。牛久市の飲食店ではおめでとうセールをやっているところがかなりありました。あるお店では稀勢の里関の好物であるエビチリが無料だそうです。エビチリ好きの方は今すぐ牛久に行ってみてください(笑)

 

さて、今週のブログはどの費用まで住宅ローンを利用できるかということについてお話しします。一般的に住宅ローンを借り入れする際にかかってくる費用は次の通りです。

• 保証料
• 融資手数料
• 司法書士報酬（登録免許税も含む）
• 印紙

住宅ローンにかかわる諸費用は上記の通りです。フラット35を利用する場合はこれに団信保険料（任意加入ですが）が加わってきます。

土地から購入する場合はこれに土地分のつなぎ融資諸費用、司法書士報酬等もかかってきます。（工事に関係する費用や家具の購入費用などはここでは除きます）

これら諸費用ですが、新築・借り換え問わず自分で出すか、ローンに組み込んで借りるかが選べます。金融機関によっては諸費用を組み込めないところもあるので注意が必要ですが、茨城県内で営業している金融機関は大体諸費用も込みで貸してくれます。

ちなみに、今は金利が低いから変動で借りて将来金利が上がったらフラット35に借り換えようと思っている方は、諸費用込でローンを組んでしまうとフラット35への借り換えはできなくなりますのでご注意ください。

 

住宅ローンの相談を受けていると、これら諸費用以外にほかの費用も組み込んで借りられないかといったことをよく聞かれます。例えば自動車ローンやカードローンも組み込めないかといったご相談が多いです。

結論から言うと無理です。資金使途（借りたお金の使い道）が違うので住宅ローンには組み込めません。住宅ローンの資金使途に自動車ローンの借り換えや、自動車の購入、無担保ローンの借り換えはありません。

一部の記事・情報などで裏ワザとして書かれたりすることもあるようで、それをご覧になった方からできないのかと聞かれますが、できません。一応、どのようにして組み込むかはネタとして知ってはいますが、危ない橋は渡りたくないですし、そもそもコンプライアンス違反です。

それぞれにあった資金使途を理解し、上手にローンを組むことが失敗しないライフプランだと思います。先に述べた諸費用に関しても組み込む方がよいのか、自分でねん出した方がよいのか人によって様々です。住宅ローンは大きな契約です。失敗の無いようによく考えて実行しましょう。

 

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