こんにちは。

Ｋ２ＦＰ事務所の栗山です。

朝晩と少しずつ冷え込んでくるようになり、季節はすっかり秋ですね。こういう季節の変わり目は体調を崩しやすいので注意してください。

さて、今日は知っているようで意外と知らない団体信用生命保険（以下、団信）のお話をしていきたいと思います。住宅ローンを組もうとしている方は一度は聞いたことがあると思いますが住宅ローンを組んでいて、もし借りている方が途中で万が一亡くなってしまった場合、ローンは保険金で支払われ残された家族は支払う必要がなくなります。ご存知でしたよね？

この保険を団信と言うのですが、大体の金融機関で扱っている住宅ローンは団信加入が必須です。例えば茨城県の代表的な銀行の一つである常陽銀行さんを例に挙げるとすべての住宅ローン商品で団信加入が必須事項になっています。中には過去の持病が原因で団信加入が難しい方に、金利に0.3%上乗せで加入できるワイド団信と言う商品も登場しています。そのほかにも0.1%の金利上乗せで加入できる8大疾病タイプ（がんと診断確定でローンが保険金で支払われます）なども存在します。ワイド団信や8大疾病の掛金は借りる側の負担ですが、通常の万が一にのみ備える団信掛金は銀行の負担です。

保険商品的に考えた場合、8大疾病タイプの保障力ってすごいです。金利が0.1%上乗せになるので、例えば3000万借りていた場合30年間で負担する掛金は約50万円ほどです。1年あたり17,000円弱で加入でき、尚且つがんになった場合3000万のローンが無くなるというのは、一般的な生保商品と比べてものすごく安いと個人的には思います。通常のがん保険で診断給付金が3000万なんてありませんしね。

団信だけで比較した場合銀行のローンは素晴らしい商品なのですが、最近よくご相談いただくフラット３５は団信が任意加入です。まあ、任意加入とはいえ加入しない人はほとんどいませんが…。フラット３５の団信ですが、任意加入ですので掛金は借りる人の負担になります。フラット35は申し込みの際に団信の申込書も同時に出されることがほとんどですので、皆さん流れるように申し込むと思いますが、それ少し考えたほうがいいです。

保険会社の商品にもよりますが、一定の年齢の方まではフラット35の機構団信より民間保険会社の収入保障保険のほうが安い場合があります。ちなみに、フラット３５の団信掛金は借り入れ額（年々減少するので借入残高）×0.358%で大体算出できます。ご自身の借入金額から保険料を算出することをおススメします。

いずれにせよ団信またはそれに準ずる保険への加入は必須だと思いますので、損しない賢い加入をして安心した住宅ローンライフを送りましょう。

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こんにちは。

Ｋ２ＦＰ事務所の栗山です。

夏休みも終わり新学期がスタートしました。近所の子どもたちが朝からワイワイ登校している姿がほほえましいですね。

夏が終わったといってもまだまだ暑い日は続きそうです。先週は台風が関東地方に上陸し、茨城県でも多数の家屋被害が発生しました。台風の場合『風災』で火災保険の支払い対象になる場合がありますので、被害にあわれた方は問い合わせしてみてください。

さて、やや挑戦的なタイトルにしましたが皆さんはパソコンなどの電化製品を購入する際に参考にするサイトはありますか？

有名どころだと価格.comなどがありますが、このような比較サイトって実は住宅ローンにも存在するのです。もちろん、家電の場合１円でも安く買いたいですから、比較サイトを回って最安店舗を探し購入となります。住宅ローンの場合も0.1％でも安い金利で借りたいですから、比較サイトを回って○○銀行が最安であればそこから借りると…。

すべてのケースで当てはまるわけではありませんが、住宅ローン（自動車も含む）金利は値切れます。

いつも給料の振り込まれるなじみの銀行でどうしても借りたい場合や、家の目の前の銀行が何かと便利なので利用したい…でも、○○銀行に比べて金利が高いから借りたくない。そんな時は銀行と交渉です。各金融機関により金利引き下げに応じるところとそうでないところと様々ですが、言ってみるだけの価値はあります。是非お試しを。

ちなみに、新築だけではなく借り換えを検討中の方にも金利の値切りが効く場合があります。借り換えって諸費用がかかったり、一日つぶして書類を集めまわったりなどなど結構大変です。ですが、今借りている銀行に金利交渉を行えば借り換えすることなく、金利が下がり数百万のメリットが発生することがあります。もちろんすべての人に当てはまることではありませんが、こちらもやってみる価値大です。

金利交渉をお客様に代わって行うことはできませんが、こう言ってくださいといったアドバイスでしたら無料相談でお教えしますのでご興味があればぜひどうぞ。

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こんにちは。

Ｋ２ＦＰ事務所の栗山です。

お盆は終わりましたがまだまだ暑さは終わりそうもないですね。

つくば市は日中３３度くらいを平気で越えてくるので、この時期外回りは暑さとの戦いです。

さて、昨年の１０月くらいから新築でご相談いただいているお客様が工務店さんを決められ、いよいよ契約という段階になりました。はじめのうちはリフォームか新築かで悩まれていたご様子ですが、ここへ来て様々な条件がクリアとなり新築で行こうとなりました…というところまではよかったのですが、一つ問題が出てきました。

予算で揺れているという問題です。

工務店さんのおススメ＋施主さんの希望ＭＡＸ＝３１００万円

ライフプラン＆キャッシュフローで破たんしない予算＝２７００万円

こんな感じで揺れています。工務店さんからは何とか３１００万円を推してくれと頼まれ、施主さんの希望もＭＡＸで入っているので、出来れば後悔しない家を手に入れてもらいたい気持ちは強いですが、ＦＰ的に考えると２７００万円を勧めることになりそうです。

ただし、このご家庭が月々２万円の生活費を節約でき、払い過ぎている保険を見直して毎月１万円節約し、かつご主人が７０歳まで働くことが可能であれば３１００万円プランも十分見えてきます。、

でも月々２万円って大きいですよね。

家を手に入れる目的は様々ですが、楽しく返済していける金額＝返済ストレスの無い金額だと考えます。住宅ローンは言うまでもないですが借金です。借金したことある方はお分かりかと思いますが、借金ってものすごくストレスなんですよね。

また、毎月２万円の節約も生活レベルを落とすわけですからストレスが発生しますね。

そんなストレス達は少しでも少ないほうがいいことは確かです。

毎月２万円の節約をして、理想の家を手に入れる。

生活レベルは落とさずに、まあまあ理想の家を手に入れる。

どちらがよりストレスの少ないマイホームプランでしょうか？

もちろん人によって違いますので正解はありませんが、自分へのストレスを基準にプランを組み立ててみるのもいいかもしれません。人間は苦痛や不安からの解消を優先する生き物ですので、案外ご自身やご家族の本音が見えてくるかもしれませんね。

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こんにちは。

Ｋ２ＦＰ事務所の栗山です。

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「変動と固定どっちがいいんですか？」

住宅ローンのご相談を受けると必ず聞かれる質問です。

今までは正直変動推しでした。（ちゃんと理由もありますよ。後述します）

ただ、ここまで固定の金利が下がってくると固定でもいいなと思うようになりました。特に省エネや耐震住宅を建築予定の方はなおのこと固定がオススメになりそうです。

さて、最初に書いた変動推しの理由ですが、そもそも住宅ローンの金利って何を基準に決めているかご存知ですか？

金利が変わる要員は変動金利の場合は短期プライムレート。固定金利の場合は長期国債（新発10年物国債）がそれぞれ変動要因となっています。

で、この短期プライムレート（通称短プラ）ですが、銀行が企業（優良で儲かってる）にお金を貸すときの金利のうち1年以内の短期間で貸し出す金利のことです。要は銀行が短期でお金を貸すときの金利ですね。

さらにこの短プラはそもそも日銀の決める政策金利をもとにして決まっているので、言い換えれば

変動金利は国（日銀）が決めている

ような感じです。

よく「変動にして金利が上がったらどうしよう」という話は聞きますが、国がいきなりどかーんと金利を上げたりする可能性は極めて低いです。

一方、固定金利は長期国債が変動要因です。市場で売り買いされているものは国といえどもどうにもできません。（介入はできますが）

ちょっと前（1年くらい）までは変動と固定の金利差が大きく、変動金利の上昇見込みがないと私は思っていました（バブルのような時代が直近で来るとは思えないし、上昇要因が見当たらないので）

しかも、仮に10年後変動の金利が上昇したとしてもローン残高は減り続けているわけです（毎月返済していますからね）ということは上がった金利は減ったローン残高にかかってきますので、借り入れ当初のローン残高で「金利が上がったらどうしよう」と考えること自体おかしいです。また、10年スパンで考えて、もし金利が上昇して来たらその時点で借り換えもできますね。

これですべてではありませんが、以上のような理由で変動を推していました。これと同時に変動と固定の金利差分を毎月貯金して将来の繰り上げ返済もしくは老後資金に充てるようなプランもよく立てていました。

しかし、ここ最近はマイナス金利政策の影響で長期国債の利回りもガンガン下がっています。下がり続ける長期国債の利回りの影響を受けて、5月のフラット３５（21年以上35年以下融資率9割以下）は1.08％です。変動の5月現在の平均金利は約0.7％です。

その差約0.3％。1年位前だと0.8％くらい固定と変動は金利差がありました。マイナス金利ってすごいですねっていう話はいずれするとして、冒頭でも書きましたが本当に今固定は低いです。この金利差なら固定を選択してもいいなと思ってます。

と、ここまで書いてきましたが最終的には現在の収入や支出のバランスと将来かかるお金のシミュレーションをきちんと立てて答えを出すべきです。一つだけ言える確かなことは、新築も借り換えも今は本当に住宅ローンの借り時だということです。

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こんにちは。

Ｋ２ＦＰ事務所の栗山です。

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『今建てなくてもいいと思います』

先日、新築の住宅ローン相談をお客様からいただきました。

条件としては、きちんとお勤めされていて、年収も平均的で全く問題ないように見えましたが、詳しくお話を伺っていくと今すぐ建設すべきではないという結論に至りました。

個人情報の問題があるため詳しくはお話しできませんが、お客様の状況をすべて伺ったうえでの判断となりました。通常、銀行さんやハウスメーカーさんではまず言われないことかなと思います。ですが、私は結構こういった結論に至ることが多いです。住宅だけではく保険に関してもそうですね。

正直、100万～200万のものであれば「欲しければ買ってください」と言ってしまいます。ただ、住宅は物にもよりますが1000万円～する超高額な買い物です。

欲しくなると熱くなってしまいがちですが、一度冷静になっていくらなら返していけるかをシミュレーションし、これからの生活を考えたうえで検討することをおススメします。

住宅購入に不安がある際にはぜひ私にご相談ください。

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