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変動vs.固定2019春茨城ver

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

新元号が『令和』に決まりました。

平成生まれのお客様も珍しくなくなって来ましたが、あと20年もすると令和生まれのお客様からの相談もあるのでしょうね。昭和生まれの私はあと20年経つと54歳になります…。

全然想像つきません笑

 

さて、今日のブログは前回からの続きとして

「変動vs.固定2019春茨城ver」と題し、

住宅ローン利用者からもっとも多く寄せられる質問である、

変動と固定どちらがいいのか?を茨城県にお勤めまたは在住の方に向けて書いていきます。

 

 

まずは一般的な変動・固定双方のメリット・デメリットを改めて見て行きましょう。


固定のメリット

・金利上昇は関係なし

変動のメリット

・超低金利(ネット銀行だと0.5%台!)

固定のデメリット

・変動に比べ今現在の金利が約2倍ある。

変動のデメリット

・金利が上昇した場合、月々の返済額が上がる

当たり前のことですが上記がそれぞれのメリデメです。

「金利上がらないでしょ」と思う方は変動。

「金利上がったら怖いし」という方は固定を選択してください。


茨城県の場合は変動固定どちらを選んだ場合でも、東日本大震災の

罹災証明もしくは被災証明があれば地銀で特別商品の借り入れが可能です。

銀行と商品名の案内は避けますが

「東日本大震災 住宅ローン 茨城」と検索していただければ1ページ目に出てきます。

しかも、ガン団信無料で付いてきます。

 

転職したばかりの方、持病のある方以外で住宅ローンを茨城県で利用予定の方は上記商品を利用するのが一番よいと考えます。転職したばかりの方、持病のある方は団信加入に制限が付く可能性もあるためフラット35も含めて検討してください。

 

さて、上記東日本大震災復興商品ですが、変動と固定の金利差は2倍とちょっとです。

この差を考えた上で変動と固定どちらがいいのか?という話ですが、

3000万円くらいを借り入れ予定の30代の夫婦と子ども1人の家庭で平均的な年収の方は

固定を選択するべきだと考えます。

 

出ていくお金(返済)は将来の予測ができるように固定し、

入ってくるお金(給料)は増えない場合も踏まえてある程度運用にも回す。

 

これが私の考える鉄則です。

大学無償化も世間では言われていますが、茨城県の場合子どもが大学に行こうとすると、高い確率で一人暮らしを選択することになります。

高校無償化もそうですが、あくまで授業料がタダになるだけですので、一人暮らしの生活費まで面倒は見てくれません。奨学金制度も充実してきていますが、給付型ではなくまだまだ貸与型が主流ですので、借りたものは返さないといけません。

 

教育費(仕送り含む)まで考えると固定を選択するべきだと思います。

 

ただし、変動と固定は3000万円くらいの借り入れの場合大体月々1万円くらい返済額が変わってきます。この1万円を金利上昇リスクに対する掛け捨ての保険代と捉えることが出来なければ変動もアリです。ただし、差額の1万円は必ず貯蓄するようにしてください。

 

変動と固定。どちらを選んだ場合でも返済が終了するまでどちらが正解だったかはわかりません。多くの方が35年間返済していくものですので、慎重に選択していただければと思います。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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変動金利の定価

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

桜が咲きました。春ですね~。今年は両親を連れてお花見に行ってこようとおもいます。

ちなみに茨城県は3月末には満開になるようです。

 

さて今日は、住宅ローン利用者永遠の課題。

変動vs.固定どちらがいいの?2019春をお届けしようと思っていましたが

「固定金利はわかるけど、変動金利ってそもそも何が変動するの?」

という質問をよくいただくので、今日はそこを解説していきます。

 

これから住宅を購入する方はおそらくほとんどが消費税10%で購入することになると思います。

住宅ローン減税の延長や、すまい給付金の受給者拡大など何かと救済措置が取られていますが、

住宅ローン利用者最大の敵は金利の上昇であることに間違いはありません。

 

金利が上昇した場合、返済総額が上がってしまうのが変動金利なのですが、

そもそもの仕組みをご存じない方が結構いらっしゃるので改めて解説します。

 


 

モノには何でも「定価」というものがあります。

例えばコンビニでペットボトルのお茶を買うと商品にもよりますが、150円(定価)くらいします。

一方、スーパーで買うと100円を切っていたりします。

スーパーは定価から50円引いてくれているわけですね。

買うものは同じでも買う場所・お店によって売値が異なる。

 

変動金利にも同じことが言えるのです。

ネットで検索すると0.5%なんていう商品もありますが、あれは定価から値引きされた金利です。

では、変動金利の定価はどのくらいかというと、金融機関により多少の違いはありますが、

おおむね2.475%です。

 

定価(基準金利)2.475%-値引き(優遇金利)1.975%=0.5%

 

こんな仕組みであの低い金利は出来ているわけです。

では、上昇するかもしれない金利というのはどこの部分を言っているのでしょうか?

答えは、定価(基準金利)部分が上昇するかもしれないと言われています。

 

変動金利を借りた場合、金融機関とお客様は

「どんなに定価(基準金利)が上がっても、約束した値引き(優遇金利)は変わりません」

ということになります。

金融機関からすると

「定価(基準金利)が上がってもきちんと返してくださいね。定価はこちらで決めますから」

いい方は悪いですが、こんな仕組みです。

住宅ローンの相談をされる方に、今のような話をすると大体の方がご存じないことが多いです。

ちょっと怖いですね…。

 


 

では、上がるかもしれないと言われている定価(基準金利)はいつ上がるのか?

ということになりますが、こればかりは分かりません。

各金融機関は短期プライムレート(通称短プラ)という金利を基準に

住宅ローンの定価(基準金利)を決めていますが、今のところ主要銀行の短プラは

10年間変わっていません。このまま変わらなければ変動金利は美味しいですが、

住宅ローンは長期に渡って返して行くものですので、

将来的に金利の上昇は可能性としてあることは事実です。

 

他にも変動金利には5年ルールや125%ルールなどもありますので変動金利を検討されている方で

詳しく知りたい方はご相談頂ければと思います。

 

最後によくある質問として「栗山さんが家を建てるなら変動と固定どっちを選びますか?」

ということを聞かれますが、今すぐに3000万円以上の家を建てるのであれば

全期間固定を迷わず選択します。

もし、田舎で土地込の中古住宅1000万円くらいであれば変動を選択します。

 

ご自身の年収と購入予定・借り入れ予定の金額を把握し、どこまでリスクを背負えるかが

変動と固定を決めるうえで重要だと考えます。変動=ダメということでは無いので、

人によってベストは違うと考え商品選択をしてください。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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ライフプランは必要か?

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

今週の中ごろには東京でも桜の開花宣言が出されるようですね。

日ごとに暖かくなっていく季節はとても気持ちがいいものですが、

相変わらず花粉症に悩まされています(笑)

 

さて、今日はライフプランについて書いていきたいと思います。

 

 

会社経営者の方や経理のお仕事をされている方は、キャッシュフローという言葉を聞いたことがあると思います。

現金の流れを表すもので、売り上げ等の入ってくるお金から支払った経費を引き、いくらお金が手元に残るかを出していくものなのですが、これの家計版がライフプランと呼ばれるものです。

 

家計版ですので、お給料やボーナス・臨時収入から必要になる生活費や教育費を差し引き、単年ごとに収支を出すのですが、将来の予測も同時に出していきます。

 

例えば3000万円の住宅ローンを組んだ場合、今月のフラット35金利で計算すると35年借入で

毎月88,512円を支払っていきます。

この毎月88,512円を35年にわたって支払っていった場合、家計が破たんすることはないか?

キツイ生活になってしまわないか?等をシミュレーションしていきます。

もちろん将来お給料が上がるか?といったことや、物価の変動も加味して作成します。

一般的にライフプランを作成した上で、家計が赤字になったり、

生活が苦しくなったりするような

結果が見えているのであれば、住宅購入を見送るのが得策です。

苦労して家を買ってもその後にもっと苦労するようなことが待っているようでは、

何のために家を買ったかわからないですからね。

 

ですので、家を買ったり、大規模なリフォームをしたり等の大きなお金が出て行く時や

それに伴う借り入れを起こす場合、ライフプランの作成をすることを強くおススメします。

もちろんあくまで机上の計算ではありますので、ライフプラン通りに生活が推移していく

わけではありませんが、一定の指標にはなってくれます。

 

ライフプランの作成はFPに作成を依頼することもできますが、

最近では無料のライフプランアプリやフリーのエクセルシートなどもありますので、

自信のある方はお金をかけずに作成することも可能です。

私のお客様でもご自身で作成し、第三者の意見を確認するため相談を依頼されることも

多くなりました。

 

最後にライフプランの注意点ですが、住宅などの大きなものを購入し、

明らかに家計が破たんするようなケースを破綻しないように修正することは簡単です。

もし、ライフプランの作成を依頼する場合、作成する方がどこを向いて作成しているのかを

よく確認した上で指標としてください。

 

次回は変動金利vs.固定金利2019春をお届けしようと思います。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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2019年の住宅ローン事情

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

昨年からかなり時間が経ってしまいましたが、ブログを再開したいと思います。

実は昨年の夏から父の介護が必要になってしまい、ブログ更新がすっかり滞ってしまいました…

家族に介護を必要とする人が存在すると、なかなか思うように仕事やプライベートが進まず、

どうしても「後回し」にしてしまう物事が出てきてしまうものです。

そんなわけでブログをずっと更新しておりませんでしたが、最近は暖かくなってきたこともあり、

父の具合も少し落ち着いてきたので、ちょこちょことブログを書いていこうと思います。

家族の介護についても機会があれば書いていこうと思いますので、

今後とも末永いお付き合いをお願い致します。

 

そんな復活第一回目の今回は2019年の住宅ローン事情(春編)をお届けします。

 

2019年も今のところ相変わらず超低金利が続いています。

価格ドットコムなどの比較サイトを見て頂ければよく分かりますが、

記事を書いている2019年3月2日現在で0.447%という商品があります!

この商品は某ネット銀行の変動金利商品ですが、大体比較サイトでは1位か2位にランクインされていることが多く、世間の注目も高い商品です。

 

一方固定金利のフラット35はどうかというと、

2018年に比べ金利が下がりました。

長期金利の低下なども原因の一つかと思いますが、

2018年の最低金利(21年以上借り入れ9割以下)が7月・8月の1.34%

2019年の1月金利は1.33%!!

ちなみに今月(2019年3月)の金利は1.27%まで下がっています。

 

もし、フラット35を返済中の方がいらっしゃれば、条件をよく検討したうえで借り換えに動かれたほうが良いのではないかと思います。金利0.1%の違いはとてもとても大きいものがあります。

一方で新築の方はよりフラットを選びやすい状況になったとも言えると思います。

 

変動・固定双方にメリットデメリットがありますので、もし迷われている方がいらっしゃればお気軽にご相談ください。

次回は投資について書いていく予定です。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

フラット35の借り換えなら! ツナリバに相談を申し込む!

 

金利の重さ知ってましたか?

 

こんにちは!

ツナリバの栗山です。

 

GWが近づいてきましたが、皆さんの予定はいかがでしょうか?

私はほぼ連日お客様の住宅ローン相談で関東圏内を飛び回る予定です。

4月に入り若干金利の下がった銀行もあるので、お客様への提案も

力が入りますね。

 

さて今日は金利の重さについて書いていこうと思います。

私のセミナーを受講された方はご存知だと思いますが、

金利1%の違いは超重たいです。

 

それでは行ってみましょう!

 

金利の重さって何?と思うかもしれませんが、

2018年4月現在の全期間固定金利は何%かご存知ですか?

 

答えは1.35%です。(フラット35の場合)

 

では、1.35%で3,000万円を35年間借りた場合の返済総額はいくらでしょう?

 

答えは3,766万円です。利息は35年間で766万円となるわけです。

 

もし、1.35%の金利が1%上がり2.35%となったらいくらくらい上がるでしょうか?

 

答えは4,403万円で、利息は1,403万円となります。

 

1%の差を計算すると

1,403万円ー766万円=637万円

1%金利が違うだけで637万円もの差が生まれるわけです!

 

 

詳しい方はきっと「1%も違うなんてそうそうあることじゃない」

と言うかもしれません。

ですが、1%で637万円違うということは、0.1%で約63万円の差ということになります。

63万円という金額を高いと取るか安いと取るかは人それぞれですが

私にとって63万円は大金という感覚です。

 

ちなみに、茨城県のJ銀行とT銀行を比べると

借り換え金利の変動に限った場合、2018年4月現在J銀行が0.1%低いです。

だからJ銀行がいいという訳ではありませんが、

住宅ローン商品の選び方ひとつで63万円損する可能性があるわけですから

金利は重いという訳です。

 

余談ですが私も昔お世話になったことのある消費者金融の

標準的な金利である18%を先ほどの条件で計算すると

1億8936万円返すことになります。3,000万円が1億8936万円になるわけですから

高金利というのは恐ろしいですね(笑)

 

皆さんも住宅ローンを選ぶ際はまず金利を比較するところから始めてください。

ただし、各銀行のHPに書かれている金利が全てではありませんので

くれぐれもご注意ください。

人によってHP記載の金利より低い金利で借りられることがあります。

詳しくは下記よりご相談ください。

 

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