住宅ローンの仕入れ価格から見る今後の金利動向

こんにちは。

ツナリバ代表の栗山です。

 

平昌オリンピックが盛り上がっていますね。

日本から近い韓国での開催ということで、眠い目をこすりながら夜中に見る必要がない

ということで毎日楽しく観戦しています。

 

さて今日は私が理事長を務める、一般社団法人日本住宅ローンコンサルティング協会の

プロ向けメルマガで配信した記事を元に、皆様へ住宅ローンの仕入れと今後の金利動向について

お届けします。

 

このブログを購読していただいている方の中には、

企業経営者の方もいらっしゃると思いますが、金融機関から融資を受けている。

または受けた経験をお持ちの方も多いのではないでしょうか？

 

住宅ローンと事業資金ローンはそもそも別物です。

別物なのですが、貸してくれる先は同じ銀行をはじめとした金融機関です。

 

某地方銀行の支店で聞いた話ですが、皆さんに貸すためのお金を調達するために

かかっている金利（仕入れ費用）は現在１％弱だそうです。

そして事業資金の実行金利の平均は1.7%ほどだそうです。

1％弱で仕入れて、1.7%で貸す。

一見すると儲かりそうですが、住宅ローンはどうでしょうか？

 

ネットで検索すればすぐにわかることですが、1%以下で貸し出している金融機関がとてもたくさん存在しています。

調達金利よりも低い金利で貸していたのでは、儲かるどころか赤字です。

 

もちろんこれは某地銀の話ですので、すべての銀行に当てはまる事ではありません。

 

例えばネット銀行はコストが地銀と比べ低いので、調達金利も低くなります。

とは言っても団信の保険料を考えたら、0.439％とかは異常ですね。

手数料でなんとかやっていけるが、利鞘では稼げない状況です。

 

現在の金利情勢は相変わらず異常だと考えますが、異常なことはやがて正常に戻ります！

これからの金利についても、自ずと見えてくるのではないでしょうか。

短期的に上がることは無いと思いますが、住宅ローンは長期の返済です。

しっかしとしたプランを持って、スタートしてください！

超低金利の今はまさに借り時・見直し時ということは間違いないですね。

 

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ビットコイン買ってますか？

こんにちは。

ツナリバ代表の栗山です。

 

ずいぶんと更新間隔が空いてしまいました。今更ですが本年もよろしくお願いいたします。

2018年よりＫ２ＦＰ事務所は合同会社ツナリバとして法人成りいたしました。HPやブログのURLは変わりませんので、引き続きご愛顧いただければ幸いです。

 

さて、間隔が空いてしまいましたが、今回は仮想通貨について取り上げずにはいられないでしょう。

 

ニュースで話題の出ない日が無いといってもいいくらい流出の問題が報道されていますし、ここのところお客様からよく「栗山さんはビットコイン買ってるの？　始めると儲かる？」と聞かれます。私の答えはブログ後半で。

皆さんの関心が高いということは、それだけ取引人口も多いということになるのでしょうが、株式や外国為替取引と比較すると、取引人口自体はまだまだ少ないようです。

 

さらに例の流出事件もそうですが、実体のない通貨ですので、取引所のセキュリティだけでなく、ご自身のウォレットのセキュリティにも気を配る必要があります。

言い方は悪いですが、とりあえずお金預けておいて増えるのを待つという方には向いていないと個人的には思います。ある程度の情報をご自身で取り入れ、精査し、行動に移せる方が仮想通貨の投資に向いているのではないでしょうか？

もっともこれは投資全般に言えることですね。

 

先にお話したお客様からの質問に対する私の答えですが、

私はビットコインもその他の仮想通貨も保有しています。儲かるの？という質問には自分の取引履歴やポートフォリオをお見せしていますが、皆さん一様に価格の変動を見て引いています笑

 

もし、これから始めたいという方がいらっしゃれば、口座開設のアドバイスくらいはさせていただきますが、どの仮想通貨買ったらいいの？という質問には答えられません。

個人的にはテザー問題や流出事件、それに伴う返金の問題、Ｇ２０での規制への話などが解決しない限りは、大勝負すべきでないと考えています。

 

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10月からフラット35が変わりました

こんにちは。

K2FP事務所の栗山です。

 

大型の台風が関東に上陸しましたが、皆さんのお家に被害はなかったでしょうか？

台風の強風による雨漏りや、床上浸水等の被害に遭われた方は火災保険の支払い対象になる場合がありますのでお問い合わせください。

久しぶりの更新となってしまいましたが、今回のブログは10月から仕組み改訂されたフラット35について書いていきます。

 

今回の改訂で大きく変わった点は下記の通りです。

①団信保険料の値下げ

②団信の仕組み改良

以上の二点です。

 

①団信保険料の値下げとは

フラット35と民間金融機関(〇〇銀行)の住宅ローンの大きな違いの一つなのですが、フラット35の団信は任意加入(入るかどうかをこっちで決められる)です。一方、民間金融機関は団信強制加入となっています。

任意加入ということは団信の保険料を自分で払うしかありません。対して民間金融機関は保険料を貸す側が負担してくれます。

この自腹を切るしかない団信保険料がそれなりに高かったのです。その保険料は次の式で成り立ちます。

借りている金額×0.358%=団信保険料

例えば

3000万×0.358%=107,400円（1年分の年払い）

もちろん借りている金額に対して掛け算して行くので、年数が経ち残りのローンが減ってくれば保険料も下がっていきます。ただし、総額で比較すると40歳未満でタバコを吸わない人は生命保険で代用した方が安かったりしました。

 

というのが2017年9月までのフラット35団信の保険料だったのですが、これが値下がりしてさらに毎月の返済に組み込まれるようになりました。

 

わかりやすく先ほどと同じ3,000万円を借りた場合を例にしたのが以下の表です。

 

2017年9月 2017年10月
金利 1.08% 1.36%
団信非加入時 1.08% 1.16%
団信加入時実質金利 1.438% 1.36%
3,000万円を35年間で借りた場合の毎月返済額 85,808円 89,811円
35年間の団信総額 1,982,600円 1,681,260円

 

表の通り新しい団信のほうが安くなっています。さらに今までは年払いだった保険料が毎月払いに変わりました。

任意加入という条件は変わりませんので、フラットの団信に入らないという選択もありますが、その際は金利から0.28%引かれるわけではなく、0.2%引きとなりますのでご注意ください。

 

②団信の仕組み改良とは

すでにお伝えしたように団信保険料は実質値下げとなりましたが、値下げしたにもかかわらず保障内容は改良されています。詳しくは下記リンクをご覧ください。

http://www.flat35.com/topics/topics_201703_danshin.html

これまでは団信契約者(ローンを借りている名義人)が亡くなるか、高度障害に該当しないと保険金が支払われませんでした。

今度の新団信では亡くなってしまった時と高度障害に加えて、身体障害でも保険金が支払われるように改良されました。個別の症例についてここでは省略しますが、保障内容が良くなったにもかかわらず、保険料が値下げというのは中々にお得です。

 

これまでフラット35は競合していた民間金融機関の全期間固定商品に実質金利で負けっぱなしでしたが、団信保険料の値下げと保障内容の改良で十分戦える商品となりました。

相変わらず審査対応も柔軟なようですので、これから住宅ローンの見直しや新築・新規購入を検討中の方はフラット35も候補に入れてみてください。

 

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住宅ローン金利引き下げ交渉

こんにちは。

K2FP事務所の栗山です。

 

9月に入りましたが幾分過ごしやすくなってきましたね。この記事は相模原で書いていますが、今日は住宅ローン見直しセミナーの司会としてお招きいただきました。5名ほどの参加者でしたが、皆さん熱心にメモを取りお話を聞いてくださいました。やはり住宅ローンへの関心は高いですね。今日はそんな住宅ローンの金利引き下げ交渉のお話。

２~3年前から住宅ローンを借り換えするのではなく、今の金融機関に金利を引き下げてもらうように交渉するということがメジャーになりました。様々なブログで体験談のような記事がアップされています。「住宅ローン　金利交渉」といったワードで検索してみるとたくさん出てきますね。

 

ここでもう一度借り換えと引き下げ交渉の違いについてまとめます。

【借り換え】

A銀行で借りているローンの金利が高い

↓

一方、B銀行は金利が低い

↓

A銀行よりB銀行の方がトータルで払う利息が少なくて済むのでB銀行にローンを切り替える

↓

審査結果により切り替えはできるが、諸費用が数十万ほどかかる

 

【金利引き下げ交渉】

A銀行で借りているローンの金利が高い

↓

金利の高いA銀行に交渉して現在自分に適用されている金利を下げてもらう

↓

銀行の規定や自分の状況にもよるが、交渉により金利が下がる。費用負担は数千円。

 

こんな感じですが、これだけで比べると引き下げ交渉の方が手間とかかるお金は少なくて済みます。最近、各金融機関とも傾向を見ていると引き下げ交渉に応じてくれる割合が上がってきたように思います。あくまで私のお客様の話ですが、以前だったらこれ以上下がらないだろうと思っていた最低金利を超えて下げてくれるような金融機関も出てきました。

それだけ各金融機関の競争が激しいということが言えますが、引き下げ交渉にもコツがあります。上から目線で下げろと言ってもなかなかうまくいきません。

また、手間とお金がかからないからと言って安易に引き下げ交渉するのも違います。きちんとライフプランを組んで自分に合った住宅ローンを理解してから見直しの各手段を実行していくべきです。

 

引き下げ交渉のコツはあくまで下手に出ること。そして、交渉材料をきちんと用意すること。この二点が非常に重要です。ご興味ある方はお問い合わせください。

 

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捨てられないために

こんにちは。
K2FP事務所の栗山です。

誰かと会うたびに「暑いですね」を言い疲れるくらいに暑いですね。この記事は名古屋に向かう新幹線の中で書いていますが、台風一過の名古屋は猛暑なようです。早くもバテ気味です…。

さて、今回のブログはちょっと趣向を変えて今後の金融機関とFPの動向についてです。
先日『捨てられる銀行』の著者である橋本 卓典さんの講演を聞いてなるほどなと思ったことがあったので備忘録を含めて。

JA在職時代に県本部の方に言われたことがあります。「一つの支店を維持していくためには貯金預かりが100億円ないと維持できない」当時私が勤務していた支店の貯金預かりはその半分ほどでした。都市銀や地銀・信金に勤務されている方と比べると田舎のJAは大分毛色が違いますので「100億くらい普通にあるわ」と言われそうですが、もうすぐ金融機関の支店統合・支店閉鎖の大きな波がやって来るそうです。

お客様から預かった預金を誰かに貸した利息、金融商品（投信や保険）を販売した手数料が銀行の基本的な収益です。前から思っていましたが、冷静に考えると現在の変動金利0.575%はおかしいです。事務手数料2%取ったところで昔のようには儲かりません。
しかし、人件費・建物の維持管理費等は昔と同じかそれ以上に掛かってきます。そりゃ支店なんて維持できません。精々出張所（職員の少ない支店）がいいところです。

支店維持が出来なくなると地元のお客様は離れます。そこをカバーするのが職員ですが、現状はノルマに追われ手数料の高い商品を販売することに力が入ってしまっています。これは銀行だけに限ったことではなく、我々FPの世界も同様です。「お客様のためになる提案をしたいから独立しました」みんなそう言います。しかし、本当にお客様のためだけを考えていたら、ご飯食べられません。どんな商売でも多かれ少なかれあることだと思いますが、お客様の事だけを考えていたらボランティアになってしまいます。多少は自分の主観や思惑が入って当然だと考えます。

私もFPですが、公正中立な立場でアドバイスしているとは自分で思っていません。当然、お金以外にも様々な思惑はあります。真の意味での公正中立な立場というのは、金融商品を販売している以上ないと私は思います。金融商品だけでなくモノやサービスを販売している以上、公正中立はありません。必ず主観と思惑が入りますが、そこに流されることなくギリギリのラインを保つことを心がけています。

公正中立な人がいないとしたらどうしたらいいか？お客様は誰を頼ればいいのか？
信頼できる銀行マン・FPではなく、『信任』信じて任せられる担当者を選ぶべきだと考えます。一口に信任と言ってもなかなか難しいですが、皆さん意外と信任しているのですよ。なぜなら、ほとんどの方が自分の借りている住宅ローンを詳しく説明できないですし、加入している保険の内容を把握していないからです。これって借入時や加入時に担当者を信任しているということになります。実際そうだったかはご自身で考えてみてください。

『信任』とても重い言葉です。我々FPや金融に関する仕事をしている人間はお客様から信任されて財産をお預かりしている。顧客本位になるように努力している。これから貯蓄の時代は終わり資産形成の時代がやってきます。銀行も代理店制度の緩和があり、金融機関とお客様の距離が近くなる時代です。一方、保険業界は規制が段々厳しくなってきています。まあ、今までが野放しだったとも思いますが…。金融庁が行っているあらゆる政策は「顧客本位の金融機関になりなさい。それが出来ないなら辞めてね」ということです。ものすごく当たり前のことを言っているのですが、それがなかなか難しいと現場で常々感じています。

ちょっと堅い話でしたがたまにはこんなお話もいいのかなと思います。茨城から遠い名古屋までわざわざ呼んでいただいたので、信任を裏切らないように頑張ってきます。

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